In occasione della pubblicazione dell’Osservatorio Immobiliare Gruppo Tecnocasa, giunto alla sua 44esima edizione, Tecnocasa fornisce le analisi dettagliate sui capoluoghi per avere una panoramica completa sul mercato della regione.
La capillarità delle reti sul territorio nazionale ha permesso all’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa di realizzare questa approfondita indagine che ha coinvolto oltre 2000 agenzie affiliate, per un totale di circa 90 mila dati.
AVELLINO
Nella prima parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Avellino sono rimaste stabili.
Nel Centro storico si nota un lieve miglioramento nelle richieste e a muoversi sul mercato sono famiglie che hanno deciso di realizzare un acquisto migliorativo e che talvolta si trasferiscono anche dalla provincia di Avellino. La domanda si orienta su trilocali e quattro locali dagli 80 a 110 mq su cui si investono mediamente valori di 150-160 mila €. Richieste le abitazioni con box e in buono stato. Nel Centro storico di Avellino, una delle zone più richieste, ci sono abitazioni costruite negli anni ’90 che in ottimo stato hanno quotazioni medie di 1600 € al mq, in buono stato di 1300-1400 € al mq. La zona più costosa è piazza Libertà che separa il Centro storico da corso Vittorio Emanuele: infatti le quotazioni possono toccare punte di 2000-2200 € al mq. Nella zona Ferrovia non distante dal centro si sviluppa una zona di costruzioni ex Iacp e di edilizia cooperativa risalente agli anni ’80-’85 le cui quotazioni sono di 1100-1200 € al mq. Più distante dal centro sorge la zona di Collina Liquorini, area verde dove ci sono appartamenti e villette a schiera ex Iacp e in edilizia cooperativa le cui quotazioni sono di 1200-1600 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda, ma i canoni di locazione sono in diminuzione. Per un trilocale ci sono canoni di 500-550 € al mese. Si stipulano contratti a canone libero oppure transitori per appartamenti arredati.
Nei primi mesi del 2014 sono stabili i valori immobiliari nelle zone centrali di Avellino. A comprare sono persone che hanno una buona disponibilità di spesa, spesso genitori che acquistano casa per i figli. In diminuzione gli investitori che acquistano per mettere a reddito l’immobile. Le tipologie più richieste sono il trilocale ed il quattro locali su cui investire cifre medie comprese tra 150 e 220 mila €. In diminuzione la domanda di soluzioni indipendenti. Su corso Vittorio Emanuele si concentrano le tipologie più costose: immobili costruiti nei primi anni ’90 subito dopo il terremoto e valutati mediamente 2700-2800 € al mq. Le costruzioni nuove si scambiano a 3000-3200 € al mq. Non lontano dal centro si sviluppa la zona Chiaire dove hanno costruito ville a schiera, ville singole, bifamiliari ed appartamenti in villa. Il nuovo si vende a prezzi medi di 2500 € al mq. Tengono le quotazioni immobiliari in piazza Libertà: parliamo di immobili della fine del 1800 valutati mediamente intorno a2000 € al mq. La restante offerta immobiliare è rappresentata da abitazioni costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’70 e valutate da 1200 a 1600 € al mq. Piacciono le abitazioni degli anni ’50-’60 situate sulle strade parallele a viale Italia e corso Vittorio Emanuele il cui valore oscilla da 1000 a 1700-1800 € al mq. In diminuzione la domanda di abitazioni nelle zone centrali a causa della contrazione della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Per un box si spende mediamente intorno a 35 mila €. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da giovani coppie e da famiglie che non riescono ad acquistare. Per un bilocale si spendono mediamente 350 € al mese e si stipulano contratti a canone libero e contratti di tipo transitorio.
Nella zona di via Tagliamento i prezzi sono fermi. Non ci sono molte nuove costruzioni e quelle presenti in contrada Cappuccini, via Annarumma e via Benedetto Croce si vendono da 2000 a 2500 € al mq. Nei primi sei mesi del 2014 c’è una buona domanda di prima casa che si orienta su trilocali e su quattro locali, anche da ristrutturare . Il budget medio di chi desidera acquistare è intorno a 100-150 mila €. Si tratta soprattutto di famiglie che realizzano acquisti migliorativi e di giovani coppie al primo acquisto che in genere possono investire intorno a 100 mila €.Si riscontra anche una minima presenza di investitori che comprano per mettere a reddito e che ottengono un rendimento annuo lordo del 6-7%. Prediligono le zone centrali ed investono in genere valori medi di 70-100 mila €.
Molto ricercati i parchi condominiali, soprattutto parco Materazzo, parco Abate e parco Cappuccini : si tratta di complessi condominiali con aree verdi, posti auto e parcheggi recintati. Le quotazioni medie oscillano da 1800 a 2000 € al mq. Apprezzati anche i condomini degli anni ’90 presenti in contrada Baccanico e le cui quotazioni oscillano da 1800 (tipologie usate) a 2000 € al mq (tipologie nuove). Si tratta di una zona apprezzata perché servita da centri commerciali. Apprezzate anche le abitazioni situate nella zona di via Tagliamento Alta dove ha sede il campo Coni e un importante parco. Le quotazioni del nuovo sono di 2500-2600 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad acquistare. Per un trilocale si chiedono mediamente 350-380 € al mese. Si stipulano contratti a canone concordato e contratti a canone libero. Usata anche la cedolare secca.
BENEVENTO
Nel primo semestre 2014 le quotazioni immobiliari di Benevento sono diminuite del 3,7%.
Le quotazioni immobiliari del centro sono rimaste costanti, ma il mercato è molto rallentato a causa delle problematiche di liquidità e della scelta di diversi venditori a richiedere cifre ancora troppo alte. Le compravendite avvengono quasi esclusivamente in contanti e vedono protagoniste giovani coppie (aiutate dalle rispettive famiglie) che, con un budget di 100-150 mila €, cercano trilocali già in buono stato e dotati di box auto. La domanda di immobili per investimento non è elevata, attualmente proviene da genitori che si spostano dalla provincia e comprano per i figli studenti. Chi decide di effettuare l’acquisto si orienta direttamente su una zona particolare e molto difficilmente ne valuta altre.
Tra le zone dove nell’ultimo periodo si è concentro l’interesse degli acquirenti c’è sicuramente quella che si sviluppa intorno a viale Principe di Napoli, area ben servita da scuole, supermercati, attività commerciali, stazione ferroviaria e ospedale, dove un appartamento usato e in buone condizioni si valuta circa 1500 € al mq, dove proseguono, seppur a rilento, i lavori di riqualificazione di tutta l’area, che prevedono la realizzazione di una nuova zona pedonale e di nuovi marciapiedi. Sono ancora in corso due interventi residenziali per la costruzione di palazzine in classe A con appartamenti di due, tre e quattro locali.
Prezzi più contenuti si registrano al rione Libertà che è composto principalmente da case popolari ex-Iacp, edificate tra gli anni ’50 ed i primi anni ’60, dove un buon usato costa 750-800 € al mq. In quest’area gli scambi commerciali sono ancora significativi e, fatta salva la riduzione dei valori di vendita al metro quadro, il trend del numero di compravendite è piuttosto stabile. Nella contrada Madonna della Salute sono stati realizzati appartamenti e soluzioni indipendenti: una villetta bifamiliare di 100 mq disposta su 3 livelli, con 250 mq di giardino e realizzata con particolare attenzione al risparmio energetico viene venduta a 200 mila €, mentre una con ingresso autonomo e ampio giardino costa circa 180 mila €. Via Napoli è la strada più rinomata del rione, grazie alla sua centralità e alla presenza di diversi locali commerciali; in quella zona trilocali e quadrilocali sono scambiati a 1100-1200 € al mq. Da segnalare un intervento nella zona di via San Colombo – via Cavour – via San Leucio, che sta avendo un buon successo perché i valori sono concorrenziali e le abitazioni sono provviste di box auto: un trilocale costa 130 mila €, un quadrilocale circa 150 mila €.
Nella zona del quartiere Mellusi i prezzi sono rimasti sostanzialmente stabili, ma si registrano notevoli difficoltà sulle tipologie signorili e di grossa metratura (a causa dell’elevata incidenza delle spese di gestione) e quelle che necessitano di lavori di ristrutturazione (per le quali il prezzo finale scende notevolmente). L’area di Mellusi sta soffrendo leggermente di più perché è più signorile. In quest’area si ravvisano comunque segnali positivi, in quanto sembra che i venditori stiano accettando il fatto che non possono più richiedere le cifre degli anni passati, consentendo così una maggiore facilità di incontro tra domanda e offerta. Gli acquirenti sono molto attenti al prezzo e alle caratteristiche dell’immobile. Piacciono abitazioni di 80-100 mq, dotate di box e doppi servizi, già in buono stato, possibilmente di recente costruzione e con una bassa incidenza delle spese condominiali. Si effettuano acquisti migliorativi, con una scarsissima presenza di investitori, perché scoraggiati dall’imposizione fiscale sulla seconda casa e dalle rendite da locazione. Viale Mellusi, viale Degli Atlantici e le relative traverse, storicamente sono le strade maggiormente apprezzate perché considerate elitarie e comunque molto ben servite. La maggioranza delle abitazioni risale agli anni ’50-’60, ma ve ne sono anche degli anni ’70: le prime sono soluzioni popolari ex Gescal, attualmente valutate 1600 € al mq se in buono stato, per le seconde i prezzi sono di 1800 € al mq. Su questo mercato si muovono coppie consolidate che vendono la precedente abitazione e che hanno liquidità sufficiente a coprire la spesa. Si ricercano trilocali già in buone condizioni, dotati di box o posto auto condominiale e con una buona esposizione.
Pace Vecchia e Capodimonte si trovano in zone collinari, leggermente decentrate, quindi meno servite; i prezzi dell’usato si attestano tra 1400 e 1500 € al mq. In queste zone la concentrazione di richieste di acquisto è piuttosto elevata, data la presenza di quadrilocali con box in buone condizioni e spesso recentemente ristrutturati; nonostante ciò il numero effettivo di compravendite è piuttosto basso a causa della dislocazione periferica della zona. Inoltre dal Gennaio 2013, con l’entrata in vigore del regolamento comunale, che prevede la necessità per i proprietari di svincolarsi dalle limitazioni imposte alle cooperative dall’esistente diritto di superficie, i tempi di vendita si sono allungati notevolmente sfiorando anche 300 giorni medi per una vendita.
Nella zona poste centrali per tutto il 2013 si sono registrate quotazioni in diminuzione, a causa di una elevata offerta e della forte contrazione della domanda. Da inizio anno anche in quest’area si avvertono dei segnali positivi grazie ai venditori che hanno ridotto le proprie richieste e ai potenziali clienti che si stanno affacciando al mercato con più ottimismo, aiutati anche da una minore incidenza delle spese di registro introdotte dall’inizio del 2014. Su questo mercato si muovono coppie giovani o genitori che comprano un’abitazione ai propri figli studenti e che hanno liquidità sufficiente a coprire la spesa. Si ricercano molto anche appartamenti degli anni ‘70 di grandi dimensioni in discrete condizioni, che verranno utilizzati per l’affitto di camere arredate a studenti (quindi ad elevato profilo remunerativo) purchè poste sul mercato a prezzi molto contenuti in rapporto alla metratura. Nel 2013 in qualche caso sono stati collocati immobili anche a 1100-1200 €uro al mq.
Piace anche via Torre della Catena, caratterizzata dalla vicinanza alla stazione ferroviaria Appia che collega Benevento con Napoli: qui sorgono palazzi degli anni ’60-’70, dove un buon usato costa 1300-1400 € al mq
Sul mercato delle locazioni si registra una domanda elevata nelle zone centrali. Si ricercano trilocali, per i quali si devono considerare mediamente circa 400 € al mese; il contratto maggiormente sottoscritto è quello a canone libero 4+4 ed è sempre più forte il ricorso dei proprietari alla cosiddetta cedolare secca. Questo mercato vede una domanda elevata e trattative veloci, le richieste provengono da giovani coppie che scelgono l’affitto in previsione di un futuro acquisto e solo in parte da coppie consolidate che non sempre riescono ad accedere ad un finanziamento. I contenzioni e le morosità, nonostante tutto, sono nella norma e non si registrano significative accelerazioni in relazione alla crisi del lavoro. Nel dettaglio in zona Libertà l’affitto di un bilocale/trilocale si aggira sui 250-300 €; le stesse tipologie si affittano tra i 350 € e 400-420 € in zona Mellusi (dove l’offerta di bilocali è comunque molto bassa), Poste centrali e Capodimonte. I tagli più grandi sono poco richiesti, ma si registrano canoni di 450/500 € per quadrilocali dotati di box auto. Occorrono invece almeno 500 € mensili nell’area del Tribunale. Queste zone sono circondate dalle Facoltà universitarie ed è molto elevata la richiesta da parte di studenti (soprattutto campani, ma anche cinesi e spagnoli che usufruiscono del progetto Erasmus): costoro ricercano camere già arredate e inserite in contesti vivibili, per una spesa di 150-180 € al mese. Con loro si stipulano contratti transitori di 10 mesi. Buono il mercato degli affitti anche nella zona Stazione centrale e via Torre Della Catena dove la media degli affitti per un trilocale è comunque mediamente compresa tra i 300 ed i 400 €uro mensili a seconda dello stato d’uso e degli accessori presenti.
